新一轮城中村改造，与那一轮棚改有何不同？
7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项；加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。从国务院会议的发文就可以看到，城中村改造有如下特点：1.多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与，发挥市场在资源配置中的决定性作用。——市场化，区别于棚改。2.与保障性住房建设结合。——包含准公益性，区别于纯商业化片区开发。3.高效综合利用土地资源。——涉及土地开发，区别与老旧小区改造。要注意的是，城中村改造不同于棚改。1、土地性质不同：城中村的土地性质为集体用地及宅基地，而棚户区大多为国有土地性质。2、主导者不同：城中村改造从本质上来说，一直是属于城市更新的一项内容，是以市场为主导的综合性开发：以政府引导、市场主导，企业实施，是市场化的。城中村是当前我国城市中普遍存在的社会、经济现象，需要进行改造以促进城市的良性发展和全社会的稳定与和谐。棚户区的改造是以政府为主导，国企实施，是政策化的。棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。按照《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》的规定，目前的棚户区改造主要包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造。3、改造范围：此次城中村改造针对的是21个超大特大城市，是长周期的投资，主要是面向集体所有权用地的住宅、工业厂房和商业配套，进行通盘的改造，与保障房及平急两用基础设施相结合。2014年的棚改是全国性的，覆盖大量三四线城市。4、补偿方式：2014年的棚改是货币化安置。城中村改造主要是面向超特大城市，有可能是房票安置制度，即以地换房或以房换房。5、资金来源：2014年棚改资金主要源于央行及国开行的棚改专属贷款，本轮城中村改造主要将来自于民间资本、主要是市场化运作的方式。对于推进超大特大城市实施城中村改造，早在2023年4月28日高层会议上已提出，中国的超大特大城市要积极推进城中村改造。如何评估这一轮的城中村改造呢？这一轮的城中村改造规模和影响将小于2014年的棚改，是一个长周期的过程，安置方式有可能是房票安置，而非2014年的货币化安置，对于新房的销售提升影响较小。对于整体经济而言，可以理解为一次重要的基建投入，通过城市升级改造，拉动当地的消费需求，既有利于民生，也有利于经济增长，也是盘活城市资产。1、涉及城市和规模：此次城中村改造的对象是超大特大城市，根据第七次全国人口普查，我国现在有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大城市（城区常住人口500-1000万），此次推进城中村改造集中在这21个城市中。据统计，这21座城市每年的房地产投资完成额占据全国的30%-40%，而当初的棚改几乎是全国性的。2、安置方式可能是房票安置，而非2014年的货币化安置，对于新房的销售提升影响较小。2014年货币化棚改，以货币补偿为主、房票为辅，主要是2014年推出了抵押补充贷款（PSL）的金融工具，拉动了2014年到2017年超过30%以上的新房销售。对于此轮城中村改造具体的安置方式，目前指导意见无更多细节，北京、广州已经出台城中村改造的具体方案，可以作为参考。2023年3月30日发布的《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》（征求意见稿）中规定：今后征收集体土地房屋补偿强化以房屋安置方式为主。此外，广州城中村改造项目沥滘村的改造采取整体拆除重建的改造模式，居民拆迁后住回迁房。因此，此轮城中村改造的补偿安置方式可能是房票安置制度，即以地换房或以房换房，对于新房的销售提升影响较小。3、资金来源：鼓励和支持民间资本参与关于资金来源，目前指导意见鼓励和支持民间资本参与，目前对应棚改的抵押补充贷款（PSL）2023年来并无大幅新增，2022年9-11月有新增，央行的说法是“运用抵押补充贷款支持开发性政策性金融机构为基础设施重点领域设立金融工具和提供信贷支持”。货币如何来，如何筹钱，在地方、城投、民营房企都普遍缺钱的情况下，目前来看仍是一个难题，在这个过程中，各方都会尽量避免自身杠杆太高，避免现金流的断裂。4、是一个长周期的过程，“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”城中村改造的特点，决定了它不会是棚改那种能快速起量的规模，更像是一个长周期的投资，例如上海的城市更新，虽然引进5000亿社会资金，但整个计划全面完成的过程，要持续到2032年底，缓缓推之，成熟一宗改造一宗，小规模、渐进式的，优先去解决那些矛盾最突出的地方，例如广州，优先选择海珠区康鹭片区，半年前是疫情重灾区，而不是大规模推进、大拆大建。此外，该意见指出要把城中村改造与保障性住房建设结合好。未来要可持续运营的，城中村改造之后会增加保障性租房供给，落实租售同权，完成保障房的任务。一线城市人多地少，深圳2020年全市的住房共有1082万套，保障房只有51万套，占比不到10%，想要学习新加坡60%以上的保障房，城中村的房子是天然的廉租房，深圳城中村一共有507万套，房屋改造升级为保障房，未来将极大提高保障性住房的供给，缓解住房压力。城中村改造有助于解决城中村存在的问题，提升城市居民的居住环境和生活质量。此外，可以拉动房地产基建，包括建材、水泥、装修、家电等，有利于大城市升级改造。对于整体经济而言，可以理解为一次重要的基建投入，通过城市升级改造，拉动当地的消费需求，既有利于民生，也有利于经济增长，也是盘活城市资产，未来有更多的资产证券化的空间，源源不断的租金收入，可以持续获得更多的授信。另外，城中村改造方案将加速中国房地产向超大特大城市聚集，对于三线以下城市的房价形成一定的挤压。
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